Cour d'Appel de PARIS 20 mai 2020 / Bail mixte, Condition de décence, Application (non) /

"(...) Selon acte du 9 mars 1995, Mme C F née Z et Mme D X née Z ont renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1994 le bail commercial consenti le 12 février 1998 à Mme A portant sur les locaux suivants situés dans un ensemble immobilier édifié 50/50bis, ... à Saint Ouen (93) : "- au rez de chaussée : boutique sur avenue avec arrière boutique, WC - au sous sol : cave sous la boutique, - au premier étage : . un appartement situé au dessus de la boutique comprenant entrée, deux chambres à coucher, salle de bains, salle à manger, cuisine, WC . une réserve et un bureau situés au dessus de l'arrière boutique et accessible de celle ci par un escalier hélicoïdal" L'activité autorisée dans les lieux est le commerce de pharmacie. Le bail interdisait toute sous location des lieux loués.  (...) le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin, d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.' est applicable aux baux en cours. Cependant, s'agissant des baux commerciaux, pour que les dispositions particulières relatives à la délivrance d'un logement décent s'appliquent il ne suffit pas que la clause de désignation du bail indique qu'existe un logement, encore faut il que celui ci soit occupé par le preneur à titre d'habitation principale. En l'espèce, le bail étant conclu avec une personne morale et celle ci se plaignant de n'avoir pu sous louer le logement dépendant du bail commercial, elle ne peut prétendre que ce logement constituerait son habitation principale, condition d'application des textes sus visés. Dans ces conditions, la SARL PHARMACIE DU CENTRE ne peut demander l'application de ces textes pour demander la condamnation des bailleresses à faire effectuer à leurs frais les travaux de mise en conformité de l'appartement dont s'agit. Les bailleresses n'étant pas tenues de délivrer un logement décent répondant aux normes fixés par le décret du 30 janvier 2002, la SARL PHARMACIE DU CENTRE ne peut davantage solliciter une réfaction du montant du loyer de ce chef jusqu'à la réalisation des travaux à cette fin. Les bailleresses n'ayant commis aucune faute de ce chef, elles ne peuvent être tenues au paiement de dommages intérêts envers le preneur résultant de l'impossibilité de consentir une sous location sur les locaux litigieux, s'agissant d'une autorisation qui lui avait été consentie avec un refus exprès de participation au coût de la remise en état des locaux sous forme d'une franchise de loyers. La cour relève qu'il n'est pas soutenu par le preneur que les bailleresses ont manqué à leur obligation générale de délivrance en application de l'article 1719 du code civil. En toute hypothèse, s'agissant d'un bail conclu en 1988, renouvelé en 1995, qui stipule expressément que le bailleur ne conserve que la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil, que le preneur doit 'prendre à sa charge et faire effectuer au fur et à mesure de leur utilité les réparations locatives et les réparations d'entretien telles que prévues à l'article 605 du code civil' , le preneur ayant accepté de prendre le fonds avec tous ses éléments corporels et incorporels en dépendant dans l'état où il se trouvait sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit, (page 11 de l'acte), n'établit pas que lui où les preneurs successifs dont il tient les droits ont satisfait à leurs obligations d'entretien, les cessions successives d'un bail commercial opérant transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat, celui ci devenant débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs. Dans ces conditions, le constat d'huissier que la société locataire a fait dresser le 24 juin 2016 mettant en évidence des vitrages cassés, des interrupteurs et des prises électriques arrachés, des câbles électriques qui seraient à nu, le plancher qui serait rongé, sans que l'on puisse déterminer l'origine de ces dégradations, ne permet pas d'établir que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance. La société locataire demandait la condamnation des bailleresses 'à faire effectuer les travaux de mise en conformité de l'appartement situé au dessus du local commercial loué', en se référant au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques d'un logement décent, inapplicable en l'espèce, dont elle a été déboutée. La demande des bailleresses qui sollicitent à titre reconventionnel, la condamnation de la SELARL PHARMACIE DU CENTRE à mettre en 'uvre et à prendre en charge les travaux dont elle réclame le financement auprès de ses bailleresses, ne peut davantage être accueillie, faute d'application au cas d'espèce dudit décret et de précision quant aux travaux à effectuer. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.  (...) "

Cour d'Appel de PARIS 20 mai 2020 

n° 18/19805